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不動産投資における優良物件とは？収益物件の見分け方・探し方を紹介

「優良物件・収益物件を見つけ出して、もっと効率よく利益を上げたい」
投資家の皆さんは日頃より、このように思っているのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資における優良物件について解説します。この記事では、優良な収益物件の見分ける方法・探し方を紹介しています。優良物件・収益物件をお探しの方は、ぜひご覧ください。

不動産投資における優良物件とは？

不動産投資における優良物件とは、立地が良い物件、築浅な物件、入居率が高い物件のように、価格のわりに好条件な収益物件（投資用物件のこと）です。そのコストパフォーマンスの良さから「お買い得物件」という呼ばれ方をすることもあります。

以下のような物件は一般的に敬遠されがちですが、費用対効果が高く、優良物件である場合も少なくありません。

• 任意売却物件
• 競売物件
• 相続物件
• 事故物件
• 再建築不可物件
• 全部屋空室物件

優良な収益物件を見分けるための指標

優良な収益物件を探す前に、購入基準を設けましょう。もし基準を設けず、やみくもに不動産投資した場合、自分の希望に合った収益物件を見つけられず、収益を上げられない可能性があります。

優良な収益物件の購入基準となる指標は、次の5つです。

購入価格

購入価格は、実際に収益物件をいくらで購入するかを表します。収益物件を購入する際は、この購入価格の予算をあらかじめ決めておくことが大事です。

たとえば、購入価格を3,000万円までと決めている場合、「4,000万円の物件は予算オーバーなので購入を控える」「2,800万円の物件は予算内なので、利益を上げられそうであれば購入する」と判断できます。

投資利回り

投資利回りは、投資した金額（購入価格）に対して、どのくらい利益（家賃収入）を上げられたかを示す割合のことです。この投資利回りには「表面利回り」と、諸費用（管理費・修繕積立金など）まで考慮に入れた「実質利回り」の2種類があります。求め方は以下の通りです。

• 表面利回り（％）：年間の家賃収入÷購入価格×100
• 実質利回り（％）：（年間の家賃収入－諸費用）÷購入価格×100

たとえば、年間の家賃収入120万円、購入価格2,000万円の場合、120万円÷2,000万円×100で表面利回りは6%となります。なおこの時、諸費用を20万円とすると、実質利回りは（120万円－20万円）÷2,000万円×100で表面利回りは5%となります。

このように、将来的にどれだけ利益を上げられそうか把握できる投資利回りは、投資家が物件を購入する際に重要視する指標の1つといえるでしょう。

かといって、投資利回りだけを見て、購入する収益物件を決めるのは危険です。蓋を開けてみたら、立地など他の指標に問題があって、満室どころか空室だらけということもあり得ます。

立地

立地とは、物件の所在地のことです。購入しようとしている収益物件がどのエリアに位置しているかで、購入価格ひいては投資利回りが変動する可能性があるため、優良な収益物件を見分ける際、立地も判断材料の1つとなります。

人気のエリアや、将来的に価値が向上すると思われる地域は、価格が吊り上がる場合が多いでしょう。一方、立地が悪い地域は購入価格が低いがために投資利回りが低かったり、空室が目立ったりする恐れがあります。

そのため、収益物件を購入する際は、ある程度エリアを絞ることが大事です。

管理費・修繕積立金

管理費とは、建物を維持・管理するために、住民が毎月支払う費用のことをいいます。修繕積立金とは、将来的な大規模修繕工事のために、住民が毎月積み立てる費用のことです。

どちらも毎月かかる固定費なので、「管理費・修繕費がどれくらいかかるか」は、優良な収益物件を見分ける際の判断材料となるでしょう。

目安の金額は、管理費が平米あたり平均230.1円/月※1、修繕積立金が1戸当たり平均13,054円/月※2です。

そのため例えば、20平米の収益物件を10戸所有している場合、単純計算で管理費が月46,020円、修繕積立金が月130,540円かかります。

しかし管理費も修繕積立金も、戸数や経年によって将来的に値上がりする可能性がないともいえません。

※1 出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」、p.176
※2 出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」、p.207

総戸数

総戸数とは、1つの建物にどれだけの世帯が住めるかを示す数のことです。この総戸数も優良な収益物件を見分ける大切な要素といえます。なぜなら、総戸数20未満だと区分所有者1人当たりの修繕積立金が多くなる可能性があるからです。

たとえば、総戸数20戸のマンションと総戸数50戸のマンションがあるとして、マンション工事費が同じ額である場合、総戸数20戸のマンションのほうが毎月の管理費・修繕積立金がいくらか高くなります。

優良な収益物件の見分け方

では、優良な収益物件を見分けるにはどうしたら良いのでしょうか。

物件の基礎情報を集める（家賃・間取り・広さ・日当たり・外観・築年数など）

購入候補となる物件を選定したら、次は実際に購入する物件を絞りましょう。その際、入居者の視点を考慮に入れて、以下のような物件の基礎情報を集めます（カッコ内は例です）。

• 家賃（76,000円）
• 間取り（1LDK）
• 広さ（20平米）
• 日当たり（南向き）
• 外観・建物タイプ（鉄筋コンクリート造・マンション）
• 築年数（7年）
• 交通アクセス（駅から徒歩10分）

このように購入候補となる物件から実際に購入する物件を絞るために、物件の基礎情報を集めるとき、入居者目線になる必要があります。

物件の周辺環境や地域に関するデータを集める（マーケティング調査）

物件の基礎情報を集めたら、次に物件の周辺環境や地域に関するデータを集めましょう（カッコ内の数値は埼玉県さいたま市のデータを例としています）。

• 人口（約134万人）
• 世帯数（約63万世帯）
• 65歳以上の人口（約31万人）
• 高齢化率（約23%）
• 学校（小中高併せて209校）
• 医療施設（病院・診療所併せて1,082施設）
• スーパーマーケット（約140か所）
• 治安の良さ（人口1,000人当たりの犯罪発生率6.1％）

上記のように、物件の所在地を管轄している自治体の統計資料などを参考にしましょう。

不動産投資における優良物件・収益物件の探し方

ここまでの説明で、優良物件・収益物件の見分け方がわかったかと思います。

ですが、価格の割に好条件な物件ほど人気があり、すぐ売れる傾向にあります。そのため、念入りな情報収集が欠かせません。

では優良物件・収益物件に関する情報は、どこから集めたら良いのでしょうか。ここでは、優良物件・収益物件の探し方や情報収集の仕方を3つご紹介します。

投資物件サイトを利用する

優良物件・収益物件を見つけたい方は、投資物件サイトを利用しましょう。投資家物件サイトを利用すると、収益物件の掲載情報や不動産投資に役立つハウツーなど、良質かつ有益な情報を数多くキャッチできます。

その際、新着物件にアンテナを張り巡らし、情報収集を毎日継続していれば、優良物件に出会えることもあるでしょう。

しかし、その便利さゆえに不動産投資をする際に活用しているユーザーが多くいます。そのため、目をつけていた掘り出し物件を他の投資家に先に購入される恐れがあり、その点には注意が必要です。

競売サイト・公売サイトを利用する

競売サイト・公売サイトは、住宅ローンなどの借金あるいは税金を滞納して財産（不動産・動産・債権）を差し押さえられてしまった方の物件情報を掲載しているサイトです。

競売・公売物件では、市場価格の50～70％ほどの割安な価格で優良物件・収益物件を購入できます。

競売物件・公売物件購入に興味ある方は、BIT（競売物件情報サイト）あるいはKSI（官公庁オークション）にアクセスしましょう。

不動産業者に紹介してもらう

優良物件・収益物件を探すとき、不動産業者に紹介してもらうという手もあります。

実績豊富な業者の担当者は、不動産投資のノウハウを持っている場合が多く、何かわからないことがあった時、困った時に手厚くサポートしてくれるでしょう。

なおミライエでは、担当者が懇切丁寧に会員の個人投資家の皆様一人ひとりのニーズに合った物件をご紹介しています。優良物件・収益物件をお探しの方の力になれることと思います。

まとめ

不動産投資における優良物件とは、価格のわりに好条件な収益物件のことです。

株式会社ミライエは、収益性の高い任意売却物件やリースバック物件を多数取り扱っております。不動産売買のエキスパートである弊社担当者より、不動産投資に関するアドバイスも可能です。優良物件・収益物件をお探しの方はお気軽にご相談ください。