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競売物件を購入するメリット・デメリットとは？公売との違いも解説

中古物件の購入を検討している方の中には、競売物件に興味をお持ちの方も多いでしょう。競売物件を購入する際は、競売物件のメリットとデメリットを知ることが重要です。本記事では、競売と公売の違いや競売物件を購入するメリット・デメリットについて解説します。

競売とは？

競売とは「債務者（金融機関からお金を借りている者）が住宅ローンを滞納した際に、裁判所が債権者（貸したお金を返してもらう権利を持つ者）からの申し出に応じて強制的に不動産を販売する売却手法のこと」です。不動産を入札形式で売りに出すため、オークションと呼ばれることもあります。

一般に、物件が競売にかけられるのは、債務者が住宅ローン（債権）を3～6か月滞納したタイミングですが、実際に競売が始まって買い手が現れたら、債務者は物件を売却して得た代金を住宅ローンの返済に充てなければなりません。

しかし、その金額をもってしてもローンは完済できず、残債の返済義務が残ってしまうことが一般的です。一方、債権者（銀行を始めとする金融機関）は抵当権を行使することで、競売の売却代金から債務者に貸した住宅ローンを回収できます。

なお、ここでいう抵当権とは、債務者に貸したお金が戻ってこないとき、担保としている不動産を競売にかけて売却し、ほかの債権者よりも優先的に弁済を受けられる債権者の権利のことです。

このように、競売になってしまった物件は債務者・債権者・裁判所の3者間で不動産が売買されます。

公売との違い

競売と仕組みがよく似た差し押さえの方法として公売と呼ばれる不動産売却があります。競売と公売はどちらも滞納によって差し押さえられた不動産が入札方式で売却される点、内覧ができない点、安く購入できる点、現金一括で払わなければならず分割できない点で共通しています。

両者は名前が似ているということもあり、混同されがちですが、下記のような違いがあります。

債権者

競売では金融機関が住宅ローン（債権）を回収するために不動産の販売を行いますが、公売では行政機関（国税局や地方公共団体）が税金を徴収するために不動産の販売を行います。

入札場所

競売は裁判所に行く必要がありますが、公売は税務署か自治体に行かなければなりません。

安心安全かどうか

公売物件は競売物件よりも比較的に安心安全と言われます。なぜなら、差し押さえの理由が税金の支払い滞納だからです。こうした物件は安心安全な分、価格も相場くらいですが、競売と同じくらい低い価格のときもあります。実際、占拠者がいる場合や過去にトラブルのあった物件の場合は、競売と同じくらい安く売りに出されます。

保証金

競売は売却価額の2割以上であるのに対し、公売は見積価額の100分の10以上を支払うことになっています。

強制力

前の所有者が物件を占拠しているとき、競売は裁判所の管轄下にあるため、強制的に退去するように求められます。しかし、公売では強制退去させられないうえに前の住民の残置物を勝手に処分することができません。また、前の住民が明け渡しに応じない場合、公売では民事訴訟に勝訴しなければ強制執行に踏み切ることができないなど、競売よりも手続きに手間がかかります。

物件情報の取得しやすさ

競売は物件情報がインターネット上だけでなく、裁判所や新聞にも公開されていますが、公売は国税庁の公売物件サイトくらいしか手掛かりがなく、情報源が限られます。

このように、競売と公売は似ている部分もありますが、違うところも多くあります。公売物件の購入を検討している方は、競売との違いを区別しておくとともに、まとまった現金と物件情報を前もって準備するようにしましょう。その際、税務署へ行かずに手続きを進めたい方には、オンライン上で手続きを済ませられて便利なインターネット公売をおすすめします。

競売物件を買うメリット

競売物件を買うメリットは次の3つです。

• 物件を安く購入できる可能性がある
• 物件の種類が多岐にわたっている
• 手続きの負担が少ない

以下では、詳しく解説します。

物件を安く購入できる可能性がある

競売物件は売り出されている物件の多くが市場価格の3割ほど安く、場合によっては5割安いこともあります。価格が安い理由として考えられるのは次の3つです。

• 内覧できない
• 売り主の引き渡し義務なしといったリスク
• 物件購入後にかかる費用（修繕費や残置物の撤去費用など）を落札者が自分で支払わなければいけない

また、一般販売のように仲介手数料を払わなくていい点、賃貸利回りで資産運用できる点は競売の魅力といえるでしょう。投資家の方は他の不動産業者のように転売するのも1つの手ですが、家賃収入という利益の獲得の仕方もあります。実際、弊社会員の1万人を超える個人投資家はみな賃貸利回りを目的として不動産を売買しているほどです。

物件の種類が多岐にわたっている

競売では一般販売で流通しないタイプの物件が売りに出されていることがあります。なぜなら、競売になってしまう物件はどれも一般販売を行う不動産業者が仲介に応じてくれないような条件（農地、山林など）だからです。

また、競売物件の多くは経済的な理由で手放されており、物件自体の質は低くありません。そのため、優良物件を見つけ出せる可能性があります。一般販売ではお目に掛からないレアな物件を手に入れたい投資家の方は、競売物件の購入を検討されてみてはいかがでしょうか。オークションの際は弊社が入札代行いたします。

手続きの負担が少ない

競売は一般物件を購入するときに比べて手続きの負担が軽い売却手法と言えます。なぜなら、手続きを主として進めるのは裁判所だからです。購入者（落札者）は、入札書と暴力団員に該当しない旨の書類を提出して、保証金と代金を納付するだけで良いことになっています。任意売却は手続きを自分で進めなければならず大変ですが、競売は権利関係の手続き（抵当権抹消登記、所有権移転登記）を裁判所とともに行うため手続きの負担がほとんどありません。

競売物件を買うデメリット

競売物件には次の3つのデメリットがあります。

• 物件情報の手掛かりが少ない
• 引き渡しや欠陥への対処がすべて自己責任で、手間がかかる
• 落札できない場合がある

以下では、詳しく解説します。

物件情報の手掛かりが少ない

競売物件は内覧できません。購入前に実際の状態をチェックできないため、代わりに現地へ直接出向いて外観を視察する方もいらっしゃいます。競売物件の情報は外観だけでなく、BIT（競売物件情報サイト）や裁判所、新聞、情報誌を通じて取得することもできます。その際、BITや裁判所で閲覧できる3点セット（現況調報告書、物件調査書、評価書）の情報を参考にするのも1つの手です。

• 現況調報告書：建物の種類や構造、土地や物件の使用状況が記載された書類
• 物件調査書：貸借権の有無など物件に関する権利がまとめられた書類
• 評価書：評価額や図面、周辺環境などの資料

競売物件を購入しようと思っている方は、現地に出向いて外観をチェックするか、BITや裁判所、新聞、情報誌で物件情報を閲覧しましょう。

引き渡しや欠陥への対処がすべて自己責任で、手間がかかる

競売で物件を買うとき、購入前の手続きは負担が軽いですが、購入後に降りかかる責任に対しては、新たな所有者である落札者自身がすべて対応しなければなりません。

そのため、落札後も前の居住者が居座っている場合、自分で立ち退き交渉する必要があります。立ち退き交渉に応じない場合は、裁判所の力を借りて引き渡し命令を下すこともできますが、それでも立ち退かないときは強制執行に踏み切りましょう。

また、競売物件には売り主の契約不適合責任（瑕疵担保責任）がありません。そのため、どれだけ物件の状態が悪くても修繕費は自己負担することが求められます。競売物件の購入を検討している方は、こうしたリスクを承知の上で落札するようにしましょう。

落札できない場合がある

競売物件は落札できない場合があり、入札しても手に入れられないことがあります。落札できないのは次のようなケースです。

• 自分よりも入札額の高い入札者がいたら落札できない
• 入札の期間内に入札額を見積もらなければ落札できない（期間入札）

このように、競売は入札形式なので、必ず購入できるとは限りません。また、購入する意思があっても期間内に入札しなければ、落札どころかオークションに参加できない仕組みになっています。競売物件を購入しようと思っている方は、ご注意ください。

まとめ

競売とは、住宅ローンを回収したい債権者からの申し出を受けた裁判所が債務者の不動産を強制的に差し押さえ、入札方式で売りに出す売却方法です。一方、公売は名前こそ似ていますが、国税局や地方公共団体が滞納者から税金を徴収するために行う売却方法であり、他にも違いがたくさんあるので区別しておきましょう。

一般には流通しないタイプの不動産を少ない負担で安く購入できるのが競売物件の良さですが、物件情報を取得する手段が少ない、引き渡しや欠陥への対処がすべて自己責任で手間がかかるといったデメリットもあるので注意が必要です。

ミライエでは賃貸利回りを目的とする投資家向けに競売の入札代行を行っています。相談にも対応しておりますので、競売物件の売買に興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。