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インボイス制度は不動産オーナーにどんな影響を及ぼす？
2023年10月1日にインボイス制度が開始され、対応に悩まれている不動産オーナーの方が多くいらっしゃることと思います。そこで今回は、インボイス制度が不動産オーナーに及ぼす影響について解説します。
インボイス登録申請の流れだけでなく、手取り額が一番多くなる選択に関しても紹介していますので、節税にご興味のある方はぜひお役立てください。
インボイス制度とは
インボイス制度とは2023年10月1日から開始された、消費税の仕入れ税額控除に関する制度のことです。
それまでは「課税事業者であること」が仕入れ税額控除の適用基準でしたが、2023年10月1日からは「課税事業者の売り手が発行したインボイス（適格請求書）を保存している課税事業者」が適用基準に変わりました。
消費税の仕入れ税額控除とは
消費税の仕入れ税額控除とは、売上にかかる消費税（受け取った消費税）から仕入れにかかる消費税（支払った消費税）を差し引くことです。
たとえば、売上1,500万円、仕入れ額500万円のとき、仕入れ税額控除額は50万円（消費税率10％の取引のみの場合）なので、納税する消費税額は150万円－50万円＝100万円となります。
免税事業者と課税事業者の違い
課税売上高1,000万円以下の事業者を免税事業者と言うのに対し、課税売上高1,000万円を超える事業者は課税事業者と言います（ただし、課税売上高1,000万円以下でもインボイス発行事業者の登録申請をしていれば、課税事業者扱いとなる）。
納税方法は、原則課税と簡易課税の2つのうちから選択することが可能で、いずれも届け出を必要とします。
原則課税は「支払った消費税額を控除額とする課税方法」です。一方、簡易課税は「受け取った消費税額にみなし仕入れ率（業種ごとに決まっており、賃貸不動産業は40％）を乗じて算出した額を控除額とする課税方法」です。
事業者の業務負担の軽減を期待できますが、利用に際して下記の通り条件があります。
- 基準期間における課税売上高が5,000万円以下の事業者でないと利用できない
- 2年継続して利用しないといけない
インボイス開始前は、売り手が免税事業者でも課税事業者でも買い手は税額控除を受けられました。
ところがインボイスが開始してからは、売り手がインボイスを発行できる課税事業者でなければ税額控除を受けられなくなりました。
なお、2029年9月30日までの6年間は、下記の通り免税事業者からの仕入れでも税額控除を受けられる経過措置があります。
＜仕入れ税額控除を受けられる割合＞
2023年10月1日～2026年9月30日：80％
2026年10月1日～2029年9月30日：50％
不動産収入は課税売上と非課税売上に分けられる
不動産収入は課税売上と非課税売上に分けられます。課税売上は納税義務を伴いますが、非課税売上は納税義務を伴いません。課税売上と非課税売り上げの例を以下に示します。
課税売上
- 事業用物件の売却代金（建物のみ）
- 事業用物件の売却代金（建物と土地のセット）
- 事業用物件の賃料
- 駐車場および駐輪場の貸付け（一部例外あり）
- 仲介手数料
- 住宅ローン関連の事務手数料
- 司法書士や土地家屋調査士に対する報酬
非課税売上
- 土地の売却代金（個人でも事業者でも）
- 個人間で不動産売買する時の売却代金（ただし、課税売上高1,000万円以上の個人は、課税事業者扱いされ課税対象となる）
- 居住用物件の賃料
インボイス制度が不動産オーナーに及ぼす影響
インボイス制度が不動産オーナーに及ぼす影響は、居住用物件と事業用物件のどちらを貸すかで異なります。
居住用物件を貸す場合
居住用物件の家賃収入は非課税なので、インボイス制度の影響を受けません。
事業用物件を貸す場合
ケース1．オーナーが免税事業者、借主が免税事業者
事業用物件は課税対象です。しかし、このケースでは、借主が不動産オーナーに対してインボイスの発行を求めることはないので、影響を受けないといえます。
借主から請求書の発行を求められたら、従来通り区分記載請求書を発行しましょう。
ケース2．オーナーが免税事業者、借主が課税事業者
このケースでは、借主が不動産オーナーに対してインボイスの発行を求めると思われるため、影響があるといえます。不動産オーナーは次の3つの選択を迫られるでしょう。
1. 免税事業者のまま何もしない。
収益は下がらないが、敬遠される恐れがある
2. 免税事業者のまま家賃の値引き交渉に応じる。
取引を継続してもらえるが、収益が下がる。応じるかどうかは自由。
3. 課税事業者になってインボイスを発行する。
詳しくは記事の後半で取り上げます。
ケース3．オーナーが課税事業者、借主が免税事業者
ケース1と同様に、借主からインボイスの発行を求められないため影響ありません。従来通り区分記載請求書を発行しましょう。
ケース4．オーナーが課税事業者、借主が課税事業者
このケースで借主が仕入税額控除を受けるには、不動産オーナーがインボイスを発行する必要があります。
インボイス登録申請の流れ（適格請求書発行事業者になる方法）
課税事業者の借主と取引している方は、インボイス発行を求められるでしょう。インボイス登録の流れは以下の通りです。
1. 届出書を作成する
インボイス発行事業者となるには、課税事業者になるだけでなく、インボイス登録の申請も必要です。
登録申請書を作成したい方は「国税庁のインボイス登録申請ページ」をご活用ください。記載例が載っていて、申請書を作成する時に便利です。
なお、免税事業者については登録申請に関する経過措置が設けられています。免税事業者は経過措置の期間は「課税事業者選択届出書」の提出が免除され、インボイスの届け出だけでインボイス発行事業者になれます。
2. 税務署に届出書を提出する
届出書を作成したら、以下のいずれかの方法で税務署に提出しましょう。
- 窓口
- 郵送
- e-Tax（電子申請）
受理されると、課税事業者になります。
3. 取引先に知らせる
免税事業者から課税事業者（適格請求書発行事業者）になったら、登録番号や税率を記載したインボイス（適格請求書）を発行し、取引先に知らせましょう。
インボイス制度で手取り額が一番多くなるのは？
現在、免税事業者の不動産オーナーで、これから課税事業者に転向すべきか悩まれている方も多いでしょう。そのためこの節では、今後の対応にお困りの不動産オーナー向けに、手取り額を色々なケースで試算をしてみました。
まずは免税事業者のまま家賃の値下げをする場合としない場合を考えてみましょう。
不動産オーナー（免税事業者）が借主（課税事業者）に事業用物件を貸すとき、「何もしない（免税事業者のまま家賃の値下げなし）」場合の手取り額が一番多くなるのは言うまでもありません。
しかし、何もしないと物件競争力の低下を招く恐れがあります。
では、次のa～eうち、手元に残る金額が最も多くなる選択は一体どれでしょうか？
課税事業者を選択した場合
a. 原則課税
b. 簡易課税
物件競争力の向上を期待して「免税事業者のまま家賃から消費税分を値下げ」する場合
c. 80％控除期間
d. 50％控除期間
e. 控除なし
以下の例で考えてみましょう。
※1 2023年10月～2026年9月
※2 2026年10月～2029年9月
※3 売上にかかる消費税80万円に控除の対象外である分20％を乗じて、80万円×0.2で16万円
※4 売上にかかる消費税80万円に控除の対象外である分50％を乗じて、80万円×0.5で40万円
※5 この期間は控除されないため、売上にかかる消費税80万円を満額、不動産オーナーが負担
表から分かるように、手元に残る金額が最も多くなる選択はc.「80％控除」のケースだといえます。
ただし、借主に対する控除がなくなる2029年10月1日以降（e.のケース）は、オーナーの手取り額がa.「原則課税」やb.「簡易課税」の手取り額を下回ってしまうため、d.「50％控除」の期間中に課税事業者に移行すればうまく節税でき、不動産収入の利益を最大化させられるでしょう。
まとめ
インボイス制度は不動産オーナーに影響を及ぼす場合と及ぼさない場合があります。
課税事業者の借主に事業用物件を貸している免税事業者の不動産オーナーは影響を受けますが、居住用物件の不動産オーナーは特に影響を受けません。そのため投資家の皆さんの大半が、安心して物件をご購入いただけることでしょう、
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