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不動産投資でリースバック物件を購入するメリット・デメリット
「リースバック物件は不動産投資に適した物件とよく聞くが、なぜそう言われているのか」
投資家の皆さんの中には、このように思っている方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、不動産投資でリースバック物件を購入するメリット・デメリットを紹介します。
この記事を読むと、リースバック物件を購入したらどうなるのかがわかるでしょう。リースバック物件の購入にご興味がある方は、ぜひご覧ください。
リースバック物件とは？
リースバックとは、住宅ローン・借金・税金などを滞納してしまった方が借金返済のため物件を売却後、買主と賃貸契約を結び借主として住み続けることです。また、そのような物件をリースバック物件といいます。
不動産投資でリースバック物件を購入するメリット
では、不動産投資でリースバック物件を購入することは、投資家にどのようなメリットがあるのでしょうか。
投資利回りが高い
投資利回りとは、投じた金額に対する利益の割合のことをいいます。「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」「期待利回り」の4種類がありますが、購入前の段階では「期待利回り」を使うことが一般的です。
期待利回りとは、物件購入前の時点で、投資家が期待する利回りのことをいいます。投資家向けに行うアンケート調査の結果などをもとに算出され、購入しようとしている物件の収益性を測るのに役立ちます。
リースバック物件は、この期待利回りが一般的な物件よりも利率が高い場合がほとんどです。たとえば、首都圏の一般的な物件の期待利回りは、4％前後ですが、リースバック物件の投資利回りは、6～13％と高くなる傾向にあります。
安定して家賃収入を得られる
一般的な物件を賃貸で貸す場合、借主がなかなか見つからなかったり、借主が見つかっても入居時期が遅れたりしますが、リースバック物件は既に入居者がいるため、すぐに家賃が入ってくるというメリットがあります。
リースバック物件の借主は、住宅ローンなどの借金や税金を滞納して、やむを得ず物件を売却され、その後も住み続けることを希望された方々です。リースバック契約（売買契約と賃貸借契約）によって所有権が買主に移転後、すぐに賃料を得ることができます。
売却益を得やすい
リースバック物件は、一般的な物件の時価の70～90％ほどの価格で購入できます。たとえば、一般的な物件が3,000万円する場合、リースバック物件は2,100～2,700万円（2,400万円前後）で購入可能です。
しかも、このリースバック物件は、一般的な物件に比べ購入価格が割安で、将来買い戻しを希望する売り主もいるため、売却益を得やすいというメリットもあります。
買い戻しとは、金銭的な事情を理由にやむを得ず自宅を売却した方が、一度売却した物件を数年後に再購入することをいいます。買い戻し価格の目安は「リースバック購入価格×1.1～1.3」です。そのため、先ほどの例で考えた場合、2,400万円×1.1～1.3で、買い戻し価格は2,640～3,120万円となります。
不動産投資でリースバック物件を購入するデメリット
不動産投資でリースバック物件を購入したら、以下の通りデメリットもあります。
売主（借主）が家賃を滞納する恐れがある
一般的な物件を賃貸で貸す場合、家賃を滞納する可能性が低い方が借主となるケースがほとんどです。一方、リースバック物件の場合、滞納歴のある債務者の方が売主（借主）であるため、家賃を滞納される可能性があります。
ただし、リースバックの契約では、家賃保証会社を利用することが一般的であるため、借主が家賃を支払えなくなった時には家賃保証会社が立て替えて支払ってくれます。
買い戻しで売り渡さないといけない場合がある
一般的な物件を賃貸で貸す場合、借主に物件を売却することはあまりありません（戸建てや分譲マンションではまれにある）。しかしリースバック物件では、借主が買い戻しを希望する場合、その借主が数年間で買い戻し資金を調達したとき、売り渡す必要があります。
修繕費を負担しないといけない場合がある
リースバック物件に、何かしらの欠陥がみられるとき、支払う必要のある費用が修繕費です。この修繕費は、借主負担になるケースと貸主負担になるケースがあります。
借主負担になるケース
- リースバック前からついていた傷の修繕
- 借主の過失で傷ついた家財や家の修繕
- 退去に伴う原状回復費（退去後、解体する場合は負担なし）
- リフォーム費用（一部貸主負担のケースもあり）
貸主負担になるケース
- 経年劣化に伴う修繕費
- 火災保険
- 地震保険
- 管理費・修繕積立金（リースバック物件がマンションの場合）
ただし、上記で挙げた分類は、あくまでも一般的な話です。実際には依頼する業者によって異なる場合もあることに注意しましょう。
まとめ
リースバック物件とは、住宅ローンなどの借金や税金などを滞納してしまった方が物件を売却し、すべてあるいは一部借金を返済した後、その買主と賃貸契約を結んでそのまま住み続ける物件のことです。
株式会社ミライエでは、リースバック物件の購入を受け付けております。その他にも、競売物件・任意売却物件などもお取り扱いがございます。掘り出し物件をお探しの方は、お気軽にご相談ください。