お役立ち情報
競売とは？任意売却との違いや購入の流れ、情報の取得方法も解説
中古物件の購入を検討していて、競売物件の入札に興味をお持ちの投資家の方の中には、任意売却との違いが分からずお困りの方も多いようです。
そこで、本記事では競売と任意売却の違いについて解説します。この記事を読めば、競売物件を買う時の流れや競売情報の取得方法もわかるようになります。賃貸の利回りで長期的な利益を上げようと思っている投資家の方はぜひご覧ください。
競売と任意売却の違い
競売と任意売却は、どちらも住宅ローンの支払いができなくなった方が返済に充てる金額を捻出するために行う売却手法です。しかし、売却の仕方や売却価格など異なる点が多くあり、混同する方も少なくありません。そこで、両者の違いを比較表にしてまとめてみました。下記の通りです。
競売とは？
競売とは「裁判所が住宅ローンを債務者から回収したい債権者からの申し出を受けた時に行う不動産の売却手法」です。入札者の中で最も高い金額を付けた方が落札者となるため、オークションと呼ばれることもあります。読み方は「けいばい」「きょうばい」どちらでも間違いではありませんが、不動産業界では「けいばい」と読むことが多くあります。
債務者は住宅ローンが支払えなくなったとき、債権者の合意が得られれば、任意売却することができますが、手続きを進めなければ裁判所によって強制的に競売にかけられます。
不動産を購入する投資家にとっては、物件を安く購入できる可能性がある競売はメリットがあるといえます。特に、賃貸の利回りで利益を上げたい方には競売物件の購入がおすすめです。ただ、引き渡しに際してトラブルに巻き込まれたり、手間がかかったりするケースがあるため、入札する物件選びは慎重に行う必要があります。
任意売却とは？
任意売却とは「住宅ローンの残債を返済したい債務者が債権者(銀行をはじめとする金融機関)と合意のうえで行う売却手法」です。
競売物件は売却価格が低いため、転売目的で物件を落札する不動産業者や、賃貸かリースバックによって家賃収入を得たい個人投資家にとって好都合といえます。
しかし、任意売却の物件は、住宅ローンの残債を少しでも多く回収したい不動産業者の都合で売却価格が高いため、なるべく安く不動産を購入したい投資家にとっては好都合とはいえません。
中古物件の購入を検討している投資家の方は、任意売却で物件を買うことも視野に入れてみてはいかがでしょうか。たしかに任意売却の物件は競売物件ほど売却価格が安くありませんが、相場よりも1～3割ほど安く物件を購入することができる場合があります。
競売物件を買う時の流れ
競売物件を買う時には、次の6つの手順を踏む必要があります。
- 競売物件の資料閲覧
- 入札と保証金の入金
- 開札
- 売却許可決定
- 代金納付
- 登記および入居
以下では、詳しく解説します。
1. 競売物件の資料閲覧
競売物件を買う時は、まず公告された競売物件の情報を確かめましょう。物件情報はBITと呼ばれる競売物件情報サイトや裁判所で閲覧できます。競売物件の入札を検討している方は、こうした資料を積極的に活用して自分の希望に合った物件を見つけましょう。
2. 入札と保証金の入金
所有したい競売物件を決めたら、いよいよ次は入札です。裁判所が定めた期間中に買受申出保証額（売却基準価額の10分の2以上の金額）と呼ばれる保証金を裁判所に支払う必要があります。その際、書類（入札書、振り込み証明書、陳述書）の提出も併せて行います。
3. 開札
開札とは、入札箱に投函された入札書を開封することです。競売では、入札した方の中で最も高い金額を付けた方が落札者となります。落札できなかった場合、保証金は返金されますのでご安心ください。
4. 売却許可決定
落札者は審査ののち売却許可決定を受けます。このとき、債務者(前の所有者)の元には裁判所から競売開始決定通知が届き、通知がきてから4か月ほどで不動産を売却されます。
5. 代金納付
売却許可決定を受けた落札者は裁判所に売却代金(入札価額から保証金を引いた金額)を支払います。期日(買受人になってから１か月以内)までに代金が納付されない場合、保証金は返還されないのでご注意ください。
6. 登記および入居
登記と登録免許税(負担するのは落札者)の支払いが済むと、不動産の所有権が正式に移り、落札者が物件の新たな所有者となります。しかし、物件が明け渡されてからも、前の居住者の家財道具がそのままになっていたり、占拠されていたりすることがあります。
その場合は、残置物の処分にかかる費用を落札者が負担します。裁判所に引き渡し命令の申し立てを行うなど、引き渡しの手続きも自分で進めなければなりません。
競売情報や3点セットを取得するには？
競売物件を購入するにあたって、入札する物件を決めるには、まず競売情報を取得しなければなりません。競売情報や3点セットと呼ばれる書類を取得する方法としては、次の4つが挙げられます。
- BIT（競売物件情報サイト）
- 裁判所の掲示板/資料室(閲覧室)
- 民事執行センター(東京都)
- 新聞や情報誌
以下では、詳しく解説します。
BIT（競売物件情報サイト）
競売情報や3点セット(物件明細書・現況調査報告書・評価書)はBITで確認できます。気になる物件や入札したい物件がある方は詳細をダウンロードしてみましょう。
裁判所の掲示板/資料室（閲覧室）
競売物件の入札に関する情報は裁判所の掲示板でも確認できます。入札期間がスタートする2週間前までには公告が掲示され、誰でも閲覧できるようになっています。3点セットは資料室（閲覧室）に備え置かれています。
民事執行センター（東京都目黒区）
競売情報は東京都の場合、民事執行センターで確認することもできます。東急東横線「学芸大学」駅から徒歩約13分の所にあります。そこでは、競売物件の入札に関する情報を開示していて、3点セットの書類を取得することもできます。
新聞や情報誌
競売物件の入札に関する情報は新聞(債務者本人は購入できない)や情報誌で確認でき、個人による購入も可能です。しかし、近年はBITによる情報提供の機会が増えた影響で新聞広告自体が減っており、競売物件の情報を紙面で見かけることが少なくなってきました。
まとめ
競売と任意売却はどちらも住宅ローン滞納者が債務の返済に充てる費用をまかなうために行う手法ですが、競売は裁判所が強制的に不動産を売却するのに対し、任意売却は債務者が自らの意志で不動産を売却するという違いがあります。
投資を長期で考えていて、賃貸の利回りで利益を上げたいと思っている投資家の方は、競売物件をご購入されてみてはいかがでしょうか。落札した物件を賃貸として貸し出せば、利回りで月額固定の利益を上げられます。
中古物件を競売で購入しようと思っているものの、何か分からないことがある方はプロに相談してみましょう。弊社では競売の入札代行も行っています。そのほか、ご質問や不明点がございましたらお気軽にご相談ください。