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投資家は競売物件に不動産投資すべきか？1都3県の利回り相場も紹介

「競売物件は利回りが高いと聞くが、不動産投資すべきか？」
日頃、不動産投資に関する情報収集に余念がない投資家の皆さんは、こうした疑問をお持ちかもしれません。そこで、今回は競売物件の利回りについて解説します。

この記事を読めば、1都3県の利回り相場や競売物件に不動産投資する際の注意点もわかるようになります。記事の最後に「投資家が競売物件に不動産投資すべきか否か」結論を出していますので、競売物件の購入を検討している方は、ぜひご覧ください。

不動産投資の利回りとは？3つの種類と求め方

利回りとは「1年間で投資額（物件価格）に対して、どれだけの家賃収入を得られるか」を表した指標のことです。利回りが高いと、より多くの家賃収入を得られるため、一般に高いほど良いとされています。そんな利回りですが、大きく分けて3種類あります。

• 想定利回り
• 表面利回り
• 実質利回り

以下では、それぞれ詳しく解説します。

想定利回り

想定利回りとは「満室時の利回り」を意味します。求める計算式は下記の通りです。

想定利回り（％）＝物件の満室時に得られる年間の家賃収入÷物件価格×100

現実には必ずしも物件が満室になるとは限りませんが、想定利回りは物件が満室になると想定し、利回りを計算します。

表面利回り

表面利回りとは「経費や諸費用を考慮に入れない実際の利回り」を意味します。求める計算式は下記の通りです。

表面利回り（％）＝年間の家賃収入※÷物件価格×100

実質利回りとの違いは、経費や諸費用を考慮に入れているか否かです。想定利回りは経費や諸費用といったコストを含みませんが、実質利回りは経費や諸費用も計算に含みます。

※物件の満室時に得られる収入－空室で得られなかった収入

実質利回り

実質利回りとは「経費や諸費用を考慮に入れた実際の利回り」を意味します。

実質利回り（％）＝（年間の家賃収入－経費※1）÷（物件価格＋諸費用※2）×100

実質利回りは、より正確な利回りの数値が必要な場面でよく使われます。

※1管理費・修繕費など
※2登録免許税、固定資産税、都市計画税など

競売物件の利回りは何％か？

一般販売されている物件の実質利回りは大抵3～5％ほどで、5～8％あれば高い部類だと言われます。そんな中、競売物件の実質利回りは10％を越えることが少なくありません。

たとえば、家賃8万円、落札金額（物件価格）450万円、経費30万円、諸費用50万円の競売物件の場合だと、実質利回りが下記のようになります。

（8万円×12－30万円）÷（450万円＋50万円）×100＝13.2％

競売物件の利回りは上記の例では実質利回り13.2％ですが、次のようなケースではさらに高くなります。

• 家賃が高い
• 落札金額が低い
• 経費が低い
• 諸費用が低い

上記の場合に「利回りが高くなるか」実際に数字を変えて確かめてみましょう。家賃を8万円から10万円に、落札金額を450万円から400万円に、経費を30万円から20万円に、諸費用を50万円から40万円にすると、下記の通り利回りが高くなります。

（10万円×12－20万円）÷（400万円＋40万円）×100＝22.7％

このように競売物件の実質利回りは、条件によっては20％を越えることもあります。しかし、落札金額が安いために利回りが高くなっている場合は注意しなければなりません。なぜなら、落札金額が安いということは、問題ありの物件である可能性が高いからです。

期待利回りと1都3県の利回り相場

では、実際に一般販売されている物件の利回りは一体どれほどなのでしょうか？そこで、この節では実質利回りではなく期待利回りと呼ばれる指標を使って、1都3県（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）の利回り相場を紹介します。

期待利回り

期待利回りとは「投資家が期待する利回りの最低ラインを表したもの」です。投資家へのアンケート調査の結果などをもとに計算され、収益性を判断する際の参考になります。物件の実質利回りが該当エリアの期待利回りを上回れば、お得な物件であると言えます。

たとえば、ある物件の期待利回りが4%で、実質利回りが5%のとき、実質利回りが最低ライン（期待利回り）を上回っているため、投資家は物件の購入を検討するでしょう。

しかし、期待利回りが4%、実質利回りが3%のケースでは、実質利回りが最低ライン（期待利回り）を下回っているため、購入を見送ることが多いでしょう。

1都3県（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）における賃貸住宅一棟の期待利回りの相場は次の通りです。

東京都

城南地区（目黒区・世田谷区）：3.8％（ワンルーム）、3.9％（ファミリー向け）
城東地区（墨田区・江東区）：4.0％（ワンルーム）、4.1％（ファミリー向け）

神奈川県

横浜4.5％（ワンルーム）、4.4％（ファミリー向け）

千葉県

千葉4.7％（ワンルーム）、4.8％（ファミリー向け）

埼玉県

さいたま4.7％（ワンルーム）、4.7％（ファミリー向け）

出典：一般財団法人日本不動産研究所「第48回不動産投資家調査」（2023年4月調査）p.14

上記の数値を見ると、東京都だけ利回りが約4.0％前後と低い（東京都の物件価格が高いため）ことがわかります。とはいえ、日本で1番人口の多い東京です。たとえ利回りが低くても、一部地域（立地が悪い場所や人気のないエリア）を除き、十分な物件需要を見込めます。

一方、横浜・千葉・さいたまを始めとする郊外は東京都と逆で、利回りが約4.7％前後と少し高い傾向にあります（物件価格が低いため）。その代わり、物件需要が東京都ほどないため、空室リスクには注意しなければなりません。

競売物件に不動産投資する際の注意点

ここまで投資家の皆さんにとっておいしい話ばかりしてきましたが、競売物件に不動産投資する際は、利回り以外の要素にも目を向ける必要があります。

なぜなら、せっかく高利回りだと思って落札した物件であっても、次のようなケースに注意しなければ、損をしてしまうためです。

• 建物が使えないほど古いケース
• 落札しても使えないケース
• 前の所有者の滞納金を払わなければならないケース

以下では、詳しく解説します。

建物が使えないほど古いケース

競売物件のなかでも建物が使えないほど古い物件は、買受基準価格が低くつけられ、一見お得感がありますが、落札者は以下のような不利益を被ることがあります。

修復にコストがかかる

経費がかかれば、利回りが下がってしまいます。

借主が現れない

どんなに利回りが高くても、物件が空室だと収益ゼロです。

このように、建物が古い競売物件は安く購入できる反面、費用がかかるうえに、空室リスクもあります。築年数が古い物件の購入を検討されている方は、ご注意ください。

落札しても使えないケース

競売には物件（建物）を落札しても使えない場合があります。それは土地の所有者が建物の所有者（落札者）に対して、建物収去土地明渡請求（建物を取り壊して土地を明け渡すように求めること）をした時です。

実際、過去に落札者に対する明渡請求が認められた判例があります。普通は土地所有権のない人でも土地を利用できる（法定地上権）はずですが、この事例では「落札者が期間内に賃貸借許可の申立てをしなかった」ため、裁判所は落札者の主張を退けました。

出典：一般財団法人不動産適正取引推進機構「借地権付建物の競落人に対する建物収去土地明け渡し請求が容認された事例」（東京高判 平成17年4月27日）

前の所有者の滞納金を払わなければならないケース

競売物件は一般に売買されている物件よりも物件価格安いため、お得な印象を持っている方もいらっしゃるかもしれません。時には競売の買受基準価格が1万円に設定されていることもあります。

額面だけ見ると、マンションを1万円で買えるなんて夢のような話ですが、実はこれには思わぬカラクリが。それは前の所有者が滞納した管理費や修繕費です。

一般売買の場合は負担しなくて良いのですが、競売で落札した物件の場合は前の所有者の滞納金を落札者が負担しなければなりません。金額は物件の状況によって異なりますが、数百万円の時もあれば1,000万円を超えることも少なくありません。

このように、競売物件には滞納金の関係で破格の価格設定になっている物件があります。競売物件に不動産投資する際は、物件価格が安いからといって飛びついてしまわないように気を付けましょう。

投資家は競売物件に不動産投資すべきか?

投資家は競売物件に投資すべきだと言えます。なぜなら、一般に売買されている物件よりも利回りが高いためです。たしかに競売物件は購入するうえでの注意点が少なくありませんが、リスクがある分リターンも大きいため、リスクを冒してでも投資する価値があります。

実際、ミライエを通じて競売物件を落札している投資家の方のなかでも、過去こうしたリスクを取っている方が、大きな利益を手にしています。

最後に、これから競売物件を購入される方が直面する状況を下記の通り表にまとめてみました。全部で4パターンありますが、右上の「物件需要あり・高利回り」がローリスクハイリターンで投資家の皆さんにとってベストな状況と言えるでしょう。

	物件需要なし	物件需要あり
高利回り	空室が埋まれば高い収益を得られるが、埋まらなければ収益ゼロ。※1	空室発生リスクが低く、高い収益を得られる。
低利回り	収益ゼロの可能性が高い。空室が埋まった※2としても収益は低い。	空室発生リスクが低いため、借主は現れるが、収益が低い。

※1高利回り＝優良物件とは限らない。
※2好立地あるいは人気のエリアであれば、空室が埋まる可能性あり。

まとめ

利回りには「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類と期待利回りがあり、それぞれ意味や算出方法が異なります。1都3県において実際に一般販売されている物件の期待利回りは約4.5％前後ですが、競売物件の実質利回りは10％を越えることも少なくありません。

このように、実質利回りが期待利回りよりも高いため、投資家は競売物件に不動産投資すべきだと言えます。ただし、投資にリスクは付き物ですので、実際に購入する際は今回ご紹介した注意点にも目を向けましょう。最悪の場合、空室が発生して、せっかく高利回りの物件を落札したとしても収益ゼロになってしまいます。

自己判断をして損しないためにも、競売物件を購入する際は落札のプロである業者に相談しましょう。ミライエでは競売物件の入札代行に対応しています。競売物件の購入を検討している投資家の方は、お気軽にご相談ください。